Malgré la situation sanitaire et la crise économique et sociale qui en découle, il n'y a pas eu de mesure spécifique concernant le paiement des loyers d’habitation qui n'ont été ni suspendus ni minorés. Ceci compte tenu que le chômage partiel est sensé maintenir pour l’essentiel le pouvoir d'achat des locataires et que de nombreux bailleurs ont besoin de percevoir leurs loyers pour rembourser un prêt immobilier ou même simplement pour vivre.
En conséquence, les loyers et charges pour les mois de mars 2020 à janvier 2021 doivent avoir déjà été intégralement réglés, et ce à la date mentionnée au contrat de location. Il devrait en être de même pour le mois de février 2021 et les mois suivants.
Tout impayé peut donc faire l’objet d’un contentieux.
Du fait que la crise économique et sociale s'installe, une partie des ménages locataires peut subir une baisse de ressources et rencontrer des difficultés de paiement de loyer.
Le locataire, comme le bailleur, doivent réagir au plus vite face à une situation d’impayés et mobiliser les dispositifs prévus à cet effet.
Locataires : chercher des solutions et mobiliser les aides
- Prendre contact avec son propriétaire bailleur et négocier un échelonnement de la dette
Un locataire en difficulté devra réagir au plus vite et avertir son bailleur, que ce soit son bailleur social ou un propriétaire privé, afin de dialoguer si cela est possible et proposer éventuellement un report du paiement et mettre en place un étalement des sommes dues. En effet, un échelonnement de la dette peut être négocié, par écrit, afin de permettre au locataire de bonne foi de régulariser sa situation.
- Solliciter des aides financières
- Le Fonds de Solidarité Logement (FSL) : géré par le Conseil départemental, le FSL prévoit des aides financières, sous certaines conditions, pour les personnes en difficulté de paiement de leur loyer. Les travailleurs sociaux du département vous accompagnent dans la mise en œuvre de ces aides.
- Action Logement : l’aide de 150 € par mois accordée pendant l’état d’urgence sanitaire est désormais accessible sur l’ensemble de la période de crise sanitaire dans la limite des fonds disponibles. Le demandeur doit avoir subi une baisse de revenus mensuels d’au moins 15% par rapport au salaire habituel du mois précédant le changement de situation et supporter des charges de logement représentant 33% du revenu mensuel net.
Depuis le 15 décembre 2020, les salariés, ou ex salariés, du secteur privé, impactés par les conséquences économiques du COVID19, en situation de chômage partiel, de baisse de revenus professionnels et de promesse d’embauche ajournée pourront bénéficier de l’aide, sous conditions, pour une durée de deux mois, soit 300 € maximum. En cas de perte d’emploi cette aide pourra être portée à 6 mois (sous condition d’éligibilité).
- Saisir les commissions spécialisées
- La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) : elle peut être saisie par le bailleur ou le locataire pour les aider à trouver une solution pour traiter l’impayé. de plus, elle est informée automatiquement à plusieurs stades de la procédure et notamment en cas de notification d’un commandement de payer par un huissier, dès que la dette dépasse une certaine somme.
- La Commission départementale de surendettement (Banque de France) : dans certains cas, le locataire peut également saisir la Commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers et des autres dettes. Le bénéfice de l’aide personnelle au logement sera maintenu pendant l’instruction du dossier par la commission.
- Saisir le Juge des contentieux de la protection
En cas de contestation de la dette ou d’un litige avec le propriétaire bailleur, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection dans les délais les plus brefs pour faire trancher le litige. Le juge pourra, compte tenu de la situation du locataire, reporter ou échelonner ses dettes. Cette décision suspend les poursuites engagées contre lui.
Pour effectuer ces différentes démarches, le locataire peut demander l’accompagnement d’un travailleur social auprès de sa Circonscription d'Action Sociale (CAS) ou de son Centre Communal d'Action Sociale (CCAS).
Propriétaires bailleurs : mobiliser les garanties et lancer les recours
- Démarches amiables
• Le plan d’apurement de la dette : avant toute procédure, les échanges entre le bailleur et le locataire sont à privilégier. Ils peuvent aboutir à l’établissement d’un plan d’apurement (accord amiable, écrit, prévoyant le remboursement de la dette locative sur quelques mois).
• Les garanties :
- Le cautionnement : lorsque le paiement du loyer et des charges est garanti par une caution (une personne physique, le FSL, un organisme 1% logement, VISALE, …), dès le premier incident de paiement, le bailleur a intérêt à en informer la personne ou l’organisme qui a donné sa garantie. En cas d’aggravation de la situation, la caution peut être mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer la dette locative.
- Une assurance garantie loyers impayés : si le bailleur s’est assuré contre les impayés de loyers auprès de l’assureur de son choix, l’impayé sera déclaré à l’assureur, selon les modalités prévues au contrat d’assurance.
- Impayés de loyer et aides au logement
Si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement (AL ou APL), le bailleur doit signaler, dans les délais, les impayés à la CAF ou à la CMSA. A défaut, il risque des sanctions. Il devra transmettre à l’organisme un plan d’apurement signé sous 6 mois pour permettre le maintien des aides au logement. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.
- Action en paiement des loyers
Si aucune solution amiable n’est trouvée :
- Le bailleur peut, pour diverses raisons, vouloir limiter son action au seul paiement de l'arriéré locatif sans envisager la résiliation du bail et la reprise des locaux. Il peut dans ce cas choisir des actions en paiement telles que l’injonction de payer ou le référé provision.
- Il est parfois possible pour le bailleur de délivrer par lui-même pour la fin du bail un congé pour motif sérieux et légitime à son locataire. Il convient alors de vérifier le contrat de bail et si le congé peut être délivré dans les délais.
- L’action en résiliation du bail : dernier réflexe
En dernier recours ou en présence d’un locataire de mauvaise foi, le bailleur peut décider d’entamer une procédure devant le juge des contentieux de la protection qui se déroule en plusieurs étapes et peut aboutir à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire. La durée de la procédure pour aboutir au départ de l’occupant peut être très longue.
La résiliation du bail peut résulter de deux actions :
- Action en résiliation judiciaire : le juge conserve son pouvoir d’appréciation.
- Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail : le juge perd son pouvoir d’appréciation mais peut accorder des délais de paiement.
Rappel du déroulement de la procédure judiciaire en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire :
- 1ère étape : le commandement de payer
- 2ème étape : l’assignation en résiliation du bail si absence de réaction du locataire
- 3ème étape : l’audience
- 4ème étape : la décision de justice
Vous avez un problème d'impayés de loyer ?