Deux décrets du 17/12/2020 accompagnent l'entrée en vigueur de l'opposabilité instaurée par la loi ELAN et intègrent les mesures spécifiques mises en place par la loi énergie et climat.
La loi du 23 novembre 2018 (art. 179), dite "loi ELAN", rend en effet opposables les informations contenues dans les Diagnostics de performance énergétiques (DPE) annexés aux ventes immobilières et baux d’habitation. La date d’opposabilité prévue par cette loi était fixée au 1er janvier 2021. Toutefois, dans le contexte de la crise sanitaire, cette date a été reportée au 1er juillet 2021.
Le décret du 17 décembre 2020 revoit la partie réglementaire du Code de la construction et de l'habitation cadrant les diagnostics de performance énergétiques afin de prendre en compte la pleine entrée en opposabilité de ces diagnostics au 1er juillet 2021.
Il prévoit des dispositions relatives à l'établissement des diagnostics, notamment dans les bâtiments d'habitation collectifs et à leur contenu.
Il intègre les nouvelles obligations instituées par la loi du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat sur l'affichage dans les annonces immobilières de l'estimation des dépenses énergétiques théoriques et des futures obligations liées aux logements à consommation énergétique excessive.
Un autre décret du même jour fixe par ailleurs la durée de validité des DPE.
Autre disposition intéressant le DPE, le décret du 11/01/2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent conduit à exclure de la location les logements classés G à compter du 1er janvier 2023.
Modification du contenu du DPE
Différents postes d’information doivent figurer dans le DPE concernant la description du bâtiment et du logement, ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Le décret du 17 décembre 2020 modifie les postes ci-dessous.
Les mesures relatives à la modification du contenu du DPE entrent en vigueur le 1er juillet 2021.
- Information sur les énergies renouvelables (CCH : R.134-2, d°)
Il n’est plus exigé que le DPE comporte une évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause. Désormais, le DPE devra comprendre une simple information sur les énergies renouvelables produites par les équipements présents dans le bâtiment.
- Usages énergétiques relatifs à l’éclairage et à la consommation des auxiliaires dans l’échelle de référence énergétique (CCH : R. 134-2, e°)
La directive européenne 2010/31/UE sur la performance énergétique des bâtiments, encadrant les DPE, a été modifiée par la directive 2018/844 du 30 mai 2018. Elle énumère l’ensemble des usages énergétiques que les DPE doivent prendre en compte.
En application de cette directive, le décret modifie l’échelle de référence permettant de classer les bâtiments en fonction de la quantité annuelle d’énergie estimée ou consommée qui devra désormais prendre en compte :
- l’éclairage ;
- les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation (il peut s’agir par modification du contenu du DPE exemple des pompes de circulation du réseau de
distribution de chauffage ou du réseau de distribution d’eau chaude sanitaire).
- Prise en compte des notions de zone climatique et d’altitude dans les échelles de référence énergétique et carbone (CCH : R. 134-2, e° et f°)
L’échelle de référence permettant de classer les bâtiments en fonction de la quantité annuelle d’énergie estimée ou consommée et de la quantité de gaz à effet de serre devra désormais prendre en compte la zone climatique et l’altitude.
- Portée des recommandations (CCH : R. 134-2, g°)
Les recommandations visant à améliorer la performance énergétique contenues dans le DPE devront être faites sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée.
- Création d’un indicateur relatif au confort en période estivale (CCH : R. 134-2, i°)
Un nouveau poste d’information tenant à des éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale est inséré.
Bâtiments collectifs
- Équipements collectifs : extension des informations transmises (CCH : R. 134-3)
Le périmètre des informations susceptibles d’être transmises au diagnostiqueur est étendu.
Si le bâtiment ou la partie de bâtiment dispose d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement, de production d'eau chaude sanitaire ou de ventilation, la personne qui demande un DPE doit recevoir certaines informations complémentaires, notamment :
- Une description de ces équipements collectifs, de leurs auxiliaires et de leur mode de gestion
- Les modalités de répartition des frais liés aux consommations énergétiques de ces équipements.
Le décret supprime néanmoins l’obligation de transmettre la quantité annuelle d'énergie consommée pour le bâtiment ou la partie de bâtiment concernée par le dispositif collectif.
Pour les autres dispositifs collectifs (comme l’enveloppe extérieure, la toiture, les planchers, plafonds et cloisons intérieures donnant sur des locaux non chauffés), le demandeur devra recevoir tout document disponible permettant de renseigner sur les caractéristiques pertinentes de ces dispositifs ayant des incidences sur les consommations énergétiques (dates et descriptions des travaux d'isolation thermique réalisés, factures afférentes, diagnostics techniques réalisés).
Cette mesure entre en vigueur le 1er juillet 2021.
- Réalisation du DPE dans un bâtiment d’habitation collectif (CCH : R. 134-4-3)
Les modalités de réalisation du DPE dans un bâtiment d’habitation collectif étaient jusqu’ici limitées aux situations où le DPE était obligatoire : bâtiments collectifs équipés de système de chauffage ou de refroidissement collectifs à l’exception des copropriétés de plus de 50 lots antérieurs à 2001 qui elles doivent réaliser un audit (CCH : L.134-4-1).
Le décret étend les modalités de réalisation du DPE à l’ensemble des bâtiments collectifs (CCH : R.134-4-3), permettant ainsi de fournir un fondement règlementaire à la réalisation de DPE collectifs volontaires (en dehors du cadre de l’obligation portée par l’article L.134-1-1 du CCH).
Par ailleurs, la disposition permettant à un DPE collectif de valoir DPE individuel pour chacun des lots est supprimée (CCH : R.134-4-3, II, dernier alinéa, ancien). Elle n’était pas compatible avec l’opposabilité du DPE. En effet, elle aurait dans certains cas attribué la même performance énergétique à des logements qui n’ont pourtant pas les mêmes caractéristiques individuelles.
Parallèlement à la suppression de cette disposition, une mesure est ajoutée (CCH : R.134-4-3, I, al. 2). Elle prévoit que le DPE collectif réalisé dans certaines conditions qui seront précisées par un arrêté (à paraître), puisse constituer un DPE "par défaut" propre à chaque logement, dont les résultats devront être cohérents avec un DPE réalisé à l’échelle du lot ou partie du bâtiment.
Cette mesure entre en vigueur le 1er juillet 2021.
Informations contenues dans les annonces immobilières
- Mention des classes énergétiques et climatiques
- Annonces diffusées dans la presse écrite (CCH : R.134-5-1)
En cas de mise en vente ou de location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique, l’annonce immobilière doit préciser la "classe énergie" du bien, c’est-à-dire la lettre correspondant à l'échelle de référence du classement énergétique, comme cela existait déjà (étiquette énergie allant de A à G). Le décret ajoute la mention de la "classe climat" du bien, qui permet de prendre en compte la quantité de gaz à effet de serre émise (CCH : R.134-5-1). Cette mention est aussi appelée "étiquette carbone".
Cette mesure entre en vigueur le 1er juillet 2021.
- Annonces affichées ou en ligne (CCH : R.134-5-2)
Le décret fusionne les modalités de publication des annonces affichées dans les locaux des personnes physiques ou morales (notamment en agence immobilière) et en ligne. Il précise que les classement énergétiques et climatiques doivent être mentionnés de façon lisible et en couleur. L’exigence selon laquelle le classement doit représenter au moins 5 % de la surface du support est supprimée (CCH : R.134-5-2 et R.134-5-3).
Cette mesure entre en vigueur le 1er juillet 2021.
- Mention des dépenses théoriques
- Dans les annonces immobilières (CCH : R.134-5-3)
En plus de ces éléments, l’annonce immobilière portant sur un bien immobilier à usage d’habitation, (diffusée dans la presse écrite, affichée en agence immobilière ou en ligne) doit comporter une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques qui comprend :
- le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard (le coût présent dans le DPE) ;
- l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation).
Cette mesure entre en vigueur le 1er janvier 2022.
- Information des acquéreurs en cas de vente d’un lot de copropriété (CCH : R.711-21)
Les annonces relatives à la vente d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) doivent comporter une indication des dépenses théoriques concernant la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, qui comporte :
- le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard ;
- l’année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.
L’indication doit être d'une police au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce (CCH : R.721- 1).
Cette mesure entre en vigueur le 1er janvier 2022.
- Mention de l’interdiction des logements à consommation énergétique excessive (CCH : R.134-5-3-1)
Les annonces concernant les biens immobiliers à usage d’habitation qui excèdent le seuil de 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré par an (classement G ou F) devront indiquer (par une police au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce) que le logement est à consommation énergétique excessive (R. 134-5-3-1 [nouveau]). Les termes et les conditions de cette mention seront précisés par arrêté (à paraître).
L’annonce devra également rappeler l’obligation de ne pas dépasser ce seuil applicable à compter du 1er janvier 2028 aux bâtiments à usage d’habitation (CCH : L.111-10-4-1).
Cette mesure entre en vigueur le 1er janvier 2022.
Observatoire des DPE
Le décret précise que les modalités de transmission des DPE. Elle est assurée par un traitement automatique de données mis en place par l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe). Les données transmises devront être mises à la disposition des collectivités territoriales et de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) par un accès à ce traitement (CCH : R.134-5-5).
Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie déterminera les modalités d’application de cette mesure et précisera notamment, par catégorie de bâtiments (CCH : R.134-5-8) :
- la définition des surfaces ;
- le contenu du diagnostic de performance énergétique ;
- les éléments des méthodes de calcul conventionnel ;
- les échelles de référence ;
- le prix moyen de l'énergie servant à l'évaluation des dépenses annuelles ;
- les facteurs de conversion des quantités d'énergie finale en quantités d'émissions de gaz à effet de serre ;
- les modalités selon lesquelles est prise en compte dans les calculs l'incidence positive de l'utilisation de sources d'énergie renouvelable ou d'éléments équivalents.
Fourniture au propriétaire du diagnostic sous forme numérique
Le diagnostiqueur, qui transmet les données à l'Ademe, devra également les transmettre, sous format dématérialisé, au propriétaire du bâtiment ou partie de bâtiment concerné par le DPE (CCH : R.134-5-6).
Cette mesure vise à permettre au demandeur d’un DPE d’obtenir un fichier qu’il pourra réutiliser et transmettre à d’autres prestataires de services de son choix (par exemple, pour la réalisation de devis pour travaux d’amélioration de la performance énergétique).
Un arrêté déterminera les modalités d’application de cette mesure.
Ces mesures entrent en vigueur le 1er juillet 2021.
Un seuil minimal de performance énergétique pour mettre en location au 1er janvier 2023
Aujourd’hui, pour être loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, un logement doit répondre à des critères de confort et d’habitabilité strictes : le logement doit être décent, ne pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En revanche, s’agissant de performance énergétique, les exigences sont à ce jour bien légères. En effet, le logement est énergétiquement décent dès lors que l’étanchéité à l'air et l’aération sont correctes, et ce indépendamment de l’étiquette énergie (la consommation d’énergie) et de l’étiquette climat (la quantité de gaz à effet de serre émise) … et du coût de l'énergie pour le locataire.
À compter du 1er janvier 2023, la situation va radicalement changer puisque qu’à cette date le logement ne pourra être mis en location que si la consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
Dans deux ans seulement, en France métropolitaine, les logements ayant une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique, de 450 kilowattheures/m²/an ou plus ne pourront donc plus être mis en location, ce qui exclura les logements classés G.
La mesure ne s’appliquera qu'aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023 ; les baux en cours à l’entrée en vigueur de la mesure ne seront pas concernés.