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Congé avec préavis réduit

  • septembre 24, 2019

La Cour de cassation vient, pour la première fois, de donner sa position sur la manière dont un texte, issu de la loi Alur de 2014, doit être interprété lorsqu’un locataire donne son congé...

en indiquant que son délai de préavis sera d’un mois.

Pour le droit au préavis réduit...

- Un droit... sous condition. Tout locataire d’un logement loué nu en résidence principale peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis d’une durée de trois mois, en principe.
Un locataire peut toutefois bénéficier d’un préavis réduit à un mois pour l’un des motifs prévus par l’article 15 de la loi du 06.07.1989.

- Motifs. Le droit au préavis réduit est reconnu à tout locataire dont le logement est situé en zone tendue (communes où s’applique la taxe sur les logements vacants). Un locataire peut aussi se prévaloir d’un motif lié à sa situation professionnelle (premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi). Un préavis réduit est aussi possible pour le bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH). Outre en cas d’attribution
d’un logement social, le droit au préavis réduit est enfin reconnu au locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile. La liste légale des motifs de préavis réduit est limitative, et s’apprécie au vu de la jurisprudence (cf. notice).

- Forme. Le locataire peut/doit en passer par une LRAR, un acte d’huissier ou une remise « en main propre contre récépissé ou émargement » . S’il est donné en ordre, le locataire est alors redevable du loyer et des charges dus sur un seul mois, de date à date, à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte, ou de la remise.

La Cour de cassation fixe sa doctrine

- Pour le texte version « Alur »... Avant la loi Alur du 24.03.2014, au vu de l’article 15 de la loi de 1989, un locataire, lors de la délivrance de son congé, n’était pas tenu d’indiquer le motif lui permettant de bénéficier du préavis réduit (Cass. 3e civ. 15.11.2018 n° 16-26477) . Mais depuis la loi Alur de 2014, le texte indique que le « locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis (...) précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai
de préavis applicable à ce congé est de trois mois » .

- La « messe est dite »... Par un arrêt de principe, la Cour de cassation vient de juger que, « faute pour le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit de préciser le motif invoqué et d’en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois »(Cass. 3e civ. 11.04.2019 n° 18-14256) .

- Sans exclusive... La règle ainsi posée, qui vaut pour tout bail y compris conclu avant le 27.03.2014, ne fait aucune distinction selon les motifs légaux de préavis réduit. On peut soutenir que la règle s’applique dans tous les cas, en ce compris si le locataire se prévaut de la situation du logement en
zone tendue (cf. rép. min. n° 94869 21.03.2017, p. 2451) .

Et en pratique ?

- Côté bailleur. Un bailleur peut ainsi s’opposer au préavis réduit (ou le contester) si un locataire ne mentionne l’un des motifs légaux dans son congé, et/ou s’il omet d’y annexer le justificatif exigé (cf. notice). En pareil cas, un bailleur peut faire valoir que le délai de préavis est de trois mois. Au vu de l’arrêt du 11.04.2019, il en va ainsi même si un locataire fournit, après son congé, son justificatif.

- Côté ADB. Là où un locataire délivre un congé non motivé et/ou justifié, il convient de lui répondre rapidement pour lui préciser, a minima, que le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Un bailleur peut se prévaloir d’un délai de préavis de trois mois si un locataire ne précise pas le motif légal lui permettant de bénéficier d’un préavis avec un délai
réduit à un mois, et/ou ne fournit pas de justificatif dans son congé. 

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